Staat de woningmarkt als een huis?

In september 2008 schudde de wereldeconomie op haar grondvesten. De grote Amerikaanse zakenbank Lehman Brothers ging failliet. Eén van de grote oorzaken hiervan was de slechte hypotheekportefeuille van deze bank. Na het omvallen van Lehman Brothers kwamen ook andere banken in de problemen. In Nederland wer den ABN-AMRO en Fortis met belastinggeld overeind gehouden. Deze bankencrisis zorgde op haar beurt voor een crisis in de reële economie: de economische groei sloeg om in krimp en de werkloosheid liep op. Later volgde in Europa de schuldencrisis: enkele Zuid-Europese landen kwamen in (acute) geldnood en moesten een beroep doen op andere eurolanden. De bankencrisis van 2008 heeft dus een wereldwijde impact gehad.

Tien jaar later is het goed om terug te kijken: wat hebben we eigenlijk van de crisis geleerd? Omdat dit onderwerp erg breed is, kunnen we in dit artikel slechts een fractie ervan behandelen. Daarom zoomen we in op de hypotheekmarkt. Welke problemen zijn er tijdens de crisis naar boven gekomen en hoe zijn deze aangepakt? Hebben de genomen maatregelen het beoogde effect, of hebben deze maatregelen ook een keerzijde, bijvoorbeeld als het gaat om de toegankelijkheid van koopwoningen?

Hypotheekverstrekking

De hypotheekschuld in Nederland is de afgelopen jaren decennia fors gestegen. In 1981 bedroeg de hypotheekschuld 27 procent van het bruto binnenlands product (bbp), in 2011 was dit gestegen naar 106 procent.¹ Internationaal gezien hoort Nederland hiermee tot de landen met de hoogste hypotheekschuld. Deze ontwikkeling is terug te voeren tot halverwege de jaren tachtig. Op dat moment zette het economisch herstel in en stegen de huizenprijzen vrijwel onafgebroken tot 2008. De financieringsmogelijkheden voor de eigen woning namen steeds meer toe. De hypotheekrenteaftrek is een fiscaal beleidsinstrument, bedoeld om het eigen woningbezit te stimuleren. Aanvankelijk waren de voorwaarden streng: er waren alleen hypotheken met een aflossingsverplichting, zoals lineaire of annuïtaire hypotheken. Ook de inbreng van eigen vermogen was vanzelfsprekend.

In de jaren negentig versoepelde het beleid, waardoor ook andere financiële producten in aanmerking kwamen voor de hypotheekrenteaftrek. Banken bedachten spaaren aflossingsvrije hypotheken, constructies waarbij de hypotheekrenteaftrek optimaal werd benut. In de hoogste belastingschijf betaalde de overheid voor meer dan de helft mee aan de hypotheekrente van huishoudens.

De toegenomen financieringsmogelijkheden gingen gepaard met een toename van het eigen woningbezit, maar ook trad er door de versoepeling van het beleid een aanzienlijke toename van de hypotheekschuld op. In sommige gevallen raakte de verhouding tussen de hypotheekschuld en het inkomen (Loan-To-Income) uit balans. Achteraf bleek dit heel nadelige gevolgen te hebben. Niet iedereen bleek voldoende in staat om zijn hypotheek te financieren.

Crisis

De financiële crisis sloeg over naar de huizenmarkt. Het effect was dat de beweging op de woningmarkt pijlsnel afnam, het bbp kromp in 2009 en de woningen in waarde begonnen te dalen. Uiteindelijk zijn de woningprijzen in de periode van 2008 tot 2013 gemiddeld met 20 procent gedaald.² Met name voor jongeren die kort voor het instorten van de huizenmarkt een hypotheek hadden afgesloten, betekende dit dat hun huis ‘onder water’ kwam te staan. De waarde van de hypotheek was groter dan de waarde van het huis, waardoor er bij een eventuele (executie)verkoop een restschuld zou overblijven. Nu enkele oorzaken en gevolgen van de crisis zijn genoemd, komen we terug op onze hoofdvraag: heeft Nederland voldoende van de economische crisis geleerd? Daarbij hebben we de focus gericht op de woningmarkt.

Hypotheekrenteaftrek

Jarenlang is er in Nederland discussie gevoerd over de hypotheekrenteaftrek. Linkse partijen wilden deze het liefst beperken. Zij noemden het een (villa)-subsidie voor de rijken in Nederland. De VVD kwam daarentegen op voor de huizenbezitter. Zoals in 2010, toen de partij de campagneslogan “De hypotheekrenteaftrek staat bij ons als een huis” gebruikte.

Internationale organisaties zoals het IMF en de OESO wezen echter op de risico’s en pleitten voor een beperking van de aftrek. Ook De Nederlandsche Bank heeft herhaaldelijk op de risico’s gewezen van de ruimhartige subsidiering van de eigen woning. Een grote hypotheekschuld maakt Nederlandse banken en huishoudens gevoeliger voor economische schokken. Daarnaast zorgt de riante hypotheekaftrek voor een grotere vraag naar koopwoningen, wat een prijsopdrijvend effect tot gevolg heeft.³ Ook vormt de hypotheekrenteaftrek een forse aanslag op de staatkas: op het hoogtepunt in 2012 kostte de maatregel 34,3 miljard euro (zonder verrekening van het eigenwoningforfait).⁴ Niettegenstaande de verkiezingsbelofte van de VVD, nam het kabinet Rutte-II het besluit om de hypotheekrenteaftrek stapsgewijs af te bouwen. En in het regeerakkoord van Rutte-III werd besloten om deze afbouw versneld uit te voeren.

Vanaf 2013 is de Wet herziening fiscale behandeling eigen woning van kracht. Deze wet bepaalt dat bij nieuwe hypotheken alleen hypothecaire leningen waarop daadwerkelijk wordt afgelost, nog in aanmerking komen voor de hypotheekrenteaftrek. Hierdoor is de nationale hypotheekschuld de afgelopen jaren gestabiliseerd, zoals ook blijkt uit figuur 1.

Loan-to-value

Daarnaast is er nog een ander criterium van belang: de loan-to-value-ratio. Dit criterium geeft de verhouding aan tussen de maximale hoogte van de hypothecaire lening en de waarde van het onderpand (het huis). In het verleden was het mogelijk om meer geld te lenen dan de getaxeerde waarde van het huis. Er kon extra worden geleend, zodat bijvoorbeeld een verbouwing ook meegefinancierd kon worden. Banken liepen hiermee forse risico’s, omdat de waarde van het onderpand minder was dan de omvang van de hypotheek.

Sinds 2013 is de LTV-ratio gemaximeerd op 105 procent en in de jaren daarna stapsgewijs afgebouwd tot 100 procent in 2018. Vooralsnog blijft de LTV-ratio op 100 procent gehandhaafd.

Krapte

Inmiddels is de woningmarkt weer aangetrokken en zijn de huizenprijzen weer op het niveau van voor de kredietcrisis terechtgekomen. Kanttekening hierbij is wel dat er forse regionale verschillen zijn. Buiten de Randstad liggen de prijzen nog onder het niveau van 2008, terwijl in de Randstad de prijzen het niveau van 2008 soms ver overstijgen.⁵ De oorzaak hiervan is dat er in de crisisjaren te weinig woningen zijn gebouwd, waardoor er momenteel een groot tekort aan koopwoningen is, vooral in de regio’s waar meer mensen willen gaan wonen. Doordat de woningvraag het aanbod overstijgt, zijn de huizenprijzen daar (fors) gestegen. Ook het aantal verkochte woningen is flink toegenomen: in 2017 werden er 242.000 koopwoningen verkocht, het hoogste aantal sinds 1995. 6 De hypotheekmarkt is wel veranderd sinds de crisis: de criteria om een hypotheek te krijgen zijn fors verzwaard. Een beperking van de hypotheekschuld was noodzakelijk en maakt de Nederlandse economie meer schokbestendig.

De nederlandsche bank bepleit weerbaarheid

Tegelijk blijven de schulden per huishouden internationaal vergeleken hoog. In veel landen zijn deze lager. Het Financieel Stabiliteitscomité (FSC) heeft ervoor gepleit om de LTV-ratio verder te verlagen naar 90 procent. 7 In het FSC zitten vertegenwoordigers van het ministerie van Financiën, DNB en de Autoriteit Financiële Markten.

Door de hoge schulden blijven huishoudens, zeker aan het begin van de looptijd van een hypotheek, kwetsbaar. Starters lopen hierdoor relatief veel risico omdat bijvoorbeeld een verandering in het inkomen gemakkelijk kan zorgen voor betalingsproblemen. Wanneer er volgens een restschuld overblijft, kan dit hele nare gevolgen hebben. Een restschuld kan een huishouden jarenlang blijven achtervolgen.

De Nederlandsche Bank wijst er terecht op dat een lagere LTV-ratio zorgt meer financiële weerbaarheid van met name starters op de woningmarkt. Ook wijst DNB op twee andere effecten: door een beperking van de LTV-ratio wordt de Nederlandse economie minder gevoelig voor conjuncturele ontwikkelingen. Ten tweede wijst de toezichthouder erop dat de marktfinanciering van banken door de huidige LTV-ratio onder druk kan komen te staan in tijden van economische neergang. 8

Financiële stabiliteit is erg belangrijk voor Nederland. Het zou mooi zijn als de hoge schuld van Nederlandse huishoudens verder kan worden beperkt. Tegelijk heeft een verdere beperking van de LTV-ratio ook een keerzijde, zoals we in de volgende paragraaf zullen zien.

Starters

Voor starters is het met de huidige krapte op de woningmarkt lastig om aan een betaalbare woning te komen. De wachtlijsten voor de sociale huursector zijn lang en de huren in de vrije sector zijn hoog. De huur is vaak zelfs hoger dan de maandlasten van een hypotheek. Ook de koopsector is geen optie omdat het inkomen van starters vaak te laag is voor een hypotheek die hoog genoeg is om een passend huis te kunnen kopen. Het is voor starters dus moeilijk om op de woningmarkt iets te kopen.

De belangrijkste structurele oplossing is dat er meer woningen bijgebouwd gaan worden in alle segmenten van de woningmarkt, maar met name in de vrije huursector. Veel politieke partijen, waaronder de SGP, zetten zich daarom in voor het vergroten van het woningaanbod.

Ook worden er andere suggesties gedaan om de koopmarkt toegankelijker te maken voor starters. Een verhoging van de LTV-ratio biedt geen oplossing, omdat de verlaging hiervan niet de reden is dat starters moeilijker de koopmarkt kunnen betreden. Een verlaging van de LTV-ratio zorgt er juist voor dat de koopmarkt nog minder toegankelijk wordt. Starters moeten in dat geval namelijk ook nog een deel eigen vermogen inbrengen bij de aankoop van een woning.

Het verlengen van de looptijd van een hypotheek naar bijvoorbeeld veertig jaar, kan er indirect voor zorgen dat starters een hogere hypotheek kunnen krijgen. Doordat de maandlasten dalen, kan er bij gelijke maandlasten én een langere looptijd, een hogere hypothecaire lening worden afgesloten.

Een derde mogelijkheid is dat bij de inkomenstoets (LTI) bij starters rekening wordt gehouden met een stijgend inkomen in de toekomst. Enerzijds is dit een mogelijke oplossing voor starters die verwachten dat hun inkomen in de (nabije) toekomst (snel) zal stijgen. Tegelijk vormt dit ook een risico: wanneer de inkomensstijging niet wordt gerealiseerd, zijn de hypotheeklasten voor het huishouden te hoog, waardoor het risico op betaalachterstanden of gedwongen verkoop groter wordt. Daarbij moet ervoor worden gewaakt om herhaling van de problemen van vroeger te voorkomen.

Besluit

We openden dit artikel met de vraag of Nederland heeft geleerd van de economische crisis van tien jaar geleden. Daarbij hebben we de woningmarkt in ogenschouw genomen. Het antwoord op de vraag luidt bevestigend. De afgelopen jaren zijn de eisen voor hypotheken verzwaard. Ook is de ruimhartige regeling van de hypotheekrenteaftrek, die bijdroeg aan de hoge woningschuld en de grote prijsstijgingen, beperkt. Uiteraard is financiële stabiliteit be langrijk voor de hypotheekmarkt en de Nederlandse economie als geheel. Maar de koopsector moet ook toegankelijk blijven voor starters op de woningmarkt. Voor de komende jaren liggen er op dit terrein uitdagingen, zonder dat de teugels worden losgelaten.

Staat de woningmarkt als een huis? Ja! Maar het is niet verkeerd om de heipalen nog wat dieper de grond in te slaan!

Noten

1 Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid (2016). Samenleving en financiële sector in evenwicht. Den Haag: Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid, p. 122.

2 Centraal Bureau voor de Statistiek, ‘Huizenprijzen op niveau van voor de kredietcrisis’, geraadpleegd op 29 november 2018. Beschikbaar via https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2018/36/huizenprijzen-op-niveau-van-voorde-kredietcrisis.

3 Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid, p. 122.

4 Gidding, K., Nieuweboer, J., & Pouwels-Urlings, N. (2017). Ontwikkelingen op de koopwoningmarkt. Economisch Statistische Berichten, 102 (4749S), 21-26, p. 23.

5 Centraal Bureau voor de Statistiek, ‘Huizenprijzen op niveau van voor de kredietcrisis’. 6

6 Idem.

7 Financieel Stabiliteitscomité, ‘Financieel Stabiliteitscomité adviseert verdere afbouw LTV-limiet naar 90%’, geraadpleegd op 29 november 2018. Beschikbaar via https://www.financieelstabiliteitscomite.nl/nl/nieuws/ nieuwsbericht/34.

8 De Nederlandse Bank, ‘Effecten van een lagere LTV-limiet’, geraadpleegd op 29 november 2018. Beschikbaar via https://www.dnb.nl/nieuws/nieuwsoverzicht-en-archief/dnbulletin-2015/dnb322357.jsp.

Deze tekst is geautomatiseerd gemaakt en kan nog fouten bevatten. Digibron werkt voortdurend aan correctie. Klik voor het origineel door naar de pdf. Voor opmerkingen, vragen, informatie: contact.

Op Digibron -en alle daarin opgenomen content- is het databankrecht van toepassing. Gebruiksvoorwaarden. Data protection law applies to Digibron and the content of this database. Terms of use.

Printen