Marktwaarde bestaande woningen nu bijna reëel

Voor een aspirant-koper van een huis is deze opvatting van een bij uitstek deskundige belangrijk genoeg om in de oren te knopen. Vooral „starters", zij die voor de eerste keer een huis kopen, willen toch wel erg graag weten waar ze aan toe zijn. Met andere woorden: vooral in de huidige labiele situatie op de huizenmarkt bekruipt geïnteresseerden de twijfel of de prijs die wordt gevraagd reëel is, of dat er nog verdere dalingen in het verschiet liggen.

Het ligt voor de hand, dat als eenmaal het kruispunt van stichtingskosten en marktwaarde van bestaande woningen is bereikt, de prijsdaling ten einde is. Natuurlijk is dit een globaal beeld. De heer Smit wijst er op, dat er per regio, per woningtype en per individueel geval grote verschillen voorkomen. Maar gemiddeld is het op niet al te lange termijn wel zo, dat er een einde komt aan de situatie dat bestaande bouw veel duurder is dan nieuwbouw. Het vooral in de jaren '75, '76, en '77 ontstane grote verschil is er dan uit.

Ideale situatie

„Achteraf zou wel eens kunnen blijken, dat als we terug kijken op de huidige periode, dit een goede periode was om te kopen. Ik zeg het voorzichtig, want er kan altijd van alles gebeuren. Maar het is wel zo dat er momenteel in de markt veel aanbieders zijn die een redelijk bod snel accepteren, terwijl de keuze voor de kopers groter is dan ooit. Eigenlijk een ideale situatie dus".

Niet dramatisch

Ondanks de verhalen die her en der worden verteld is de prijsdaling in het afgelopen jaar . niet dramatisch geweest. Ten opzichte van januari '79 zijn de gemiddelde prijzen met ongeveer vijf procent gezakt. Dat wil niet zeggen dat er individueel soms geen nare gevallen zijn. Met name verkopers die beschikten over een huis waarvan het aanbod erg groot was of waarvoor de animo gering was hebben wel degelijk een aanzienlijke prijsverlaging ervaren. Wanneer deze mensen de verwachtingen ten aanzien van de opbrengst van hun eigen huis te hoog stelden en vanuit die verwachting een nieuw huis kochten, kwamen ze in de problemen, omdat ze te lang de lasten van twee huizen hebben moeten dragen.

„Het is toch nog steeds zo, dat verkopers die hun vraagprijs afstemmen op de huidige markt echt wel binnen een redelijke tijd tot verkoop komen", aldus de heer Smit. „De kwestie is dat de miskleunen het beeld vertroebelen omdat die het meest in het oog springen, maar daar kun je niet de conclusie aan verbinden, dat het een dramatische ontwikkeling is geweest."

Dat verkopers de daling van de prijzen wat vertraagd volgen kan worden geconcludeerd uit de cijfers die het makelaarscomputercentrum produceert. Het verschil tussen de vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs loopt nog steeds op. In de eerste helft van 1978 was dat verschil 6 procent, in de tweede helft van dat jaar 7 procent. In de eerste helft van dit jaar kwam daar nog 0,4 procent bij, terwijl nu een verschil van 8,4 procent uit de computer komt. Dat wil dus zeggen dat, ook nu weer gemiddeld, bij een vraagprijs van twee ton de koper er bijna 17.000 gulden afknabbelt. De omlooptijd, de tijd die nodig is om een huis te verkopen, is dit jaar niet zoveel langer geworden.

De computer gaf voor het eerste halfjaar 98 dagen aan en voor het tweede halfjaar 100 dagen.

Kenmerk '79

Wat was nu het kenmerkende op de woningmarkt in het afgelopen jaar? De heer Smit: „Het jaar 1979 kenmerkte zich door een gering aantal verhuisbewegingen. We weten dat dit niet alleen in de koopsector het geval is geweest, ook in de huursector is het aantal verhuisbewegingen sterk achtergebleven. De schattingen lopen wat uiteen, maar aangenomen mag worden dat er dit jaar tussen de 25 en 40 procent minder verhuizingen plaatsvonden in ons land ten opzichte van het gemiddelde van de drie vorige jaren. Uit een oogpunt van volkshuisvesting gezien is dat een hele nare  zaak, omdat het woningprobleem dat we in Nederland kennen voornamelijk een verdeelvraagstuk is. Dus een niet juiste verdeling van de woningvoorraad. Een betere herverdeling, waarbij de mensen meer naar hun behoeften en mogelijkheden onder dak gebracht worden, kan alleen tot stand komen als er voldoende verhuisbewegingen zijn".

Knelpunten

Er zijn een aantal oorzaken op te noemen voor de stagnatie op de huizenmarkt na de hausse-periode van '75 t/m '77 toen in een sterk oplopende markt de woningen als warme broodjes over de toonbank gingen. In de eerste plaats geldt het spreekwoord dat er geen bomen tot aan de hemel groeien, de prijzen van bestaande woningen waren niet erg reëel meer. De NBM-voorzitter wijst daarnaast op de algemene economische situatie, die erg onzeker is, ook voor wat betreft de inkomensontwikkeling. Dat lokt natuurlijk minder initiatieven uit.
„Dan wil ik nog wijzen op een ander probleem, waar ik al eerder op heb geduid en dat ik erg belangrijk vind. In de hausse-periode zijn een aantal verhuisdrempels opgeworpen, die toen niet zoveel moeilijkheden veroorzaakten, maar die nu dubbel belemmerend werken. Ik denk daarbij aan zaken als de verhoogde overdrachtsbelasting, de grens van ƒ270.000 waaronder een woonvergunning noodzakelijk is, de speculatiebedingen, de eisen van economische gebondenheid. Het wordt tijd, denken wij, dat er wat van die verhuisdrempels worden afgebroken. Kijk het woningprobleem in ons land bestaat uit drie elementen. Ten eerste het tekort aan huizen. Dat moet worden bestreden met nieuwbouw. Dan het kwalitatieve tekort van een deel van ons woningbestand. Oplossingen daarvoor zijn sanering, renovatie, verbeteringen. Het grootste probleem zit evenwel hierin, dat de bestaande woningvoorraad verkeerd is verdeeld. Met andere woorden, er zitten mensen met te hoge inkomens in te goedkope huizen en er zitten nogal wat kleine gezinnen in te grote huizen. Die beide groepen moeten in de gelegenheid worden gesteld zich passende woonruimte aan te schaffen. Gebeurt dit niet dan zijn met name de laagste inkomensgroepen de dupe, omdat niet de woningen vrijkomen waarop zij zijn aangewezen. De weinige verhuisbewegingen, voor een belangrijk deel veroorzaakt door de vele verhuisdrempels, stagneren dus de onroerend-goedmarkt, maar belemmeren ook dat mensen met lage inkomens een huis kunnen vinden dat hen past, omdat die huizen niet vrijkomen. Dat wij deze situatie juist taxeren blijkt uit het feit dat vrijwel elke gemeente dit jaar een abnormale groei van de lijst met woningzoekenden heeft gezien. Wij hebben onlangs een verzoek gericht aan staatssecretaris Brokx die grens van 270.000 gulden te verlagen. Anderzijds zijn er dan ook weer politieke krachten in het spel die het tegenovergestelde bepleiten. Die willen dan die grens nog verhogen, omdat er in hun gemeenten zoveel woningzoekenden zijn. Ik denk echter dat de maatregel averechts werkt, omdat je de woningmarkt niet alleen maar plaatselijk kan bekijken."

De NBM-voorzitter wil niet tornen aan de gedachte die achter de maatregel zit, namelijk dat eigen mensen voorkeur moeten hebben bij het zoeken naar een woning, maar de grens ligt te hoog en wellicht zou er ook een zekere differentiatie moeten worden aangebracht. Het is bijvoorbeeld zo, dat in tal van grotere plaatsen flats leeg staan. Mensen van buiten, die om de één of andere oorzaak in de stad willen wonen, kunnen die appartementen niet kopen, omdat die 270.000 gulden-grens dat verhindert. Dat is erg jammer, want dat verhindert een goede werking van de woningmarkt.

Lichtpuntjes

Zijn er nog lichtpuntjes voor het komende jaar? De heer Smit; „Inderdaad, we hebben dit najaar al kunnen merken dat starters die voorheen moeilijker konden kopen, omdat de lasten van een eigen woning zo ver waren weggegroeid van de mogelijkheden van hun budget dat ze die lasten onmogelijk konden opbrengen, nu weer kansen zien. De prijzen zijn nu gedaald tot aan het niveau van begin '77, de inflatie en daardoor de hoogte van het nominale inkomen is toch nog gestegen en zodoende kan voor een aantal geïnteresseerden het stapje naar de eigen koopwoning weer worden gemaakt."

Dat verhaal klopt wel met wat wij van andere makelaars hoorden. Vooral in de prijsklasse van tussen de één en twee ton is de laatste maanden een opleving merkbaar. Mensen die bijvoorbeeld aan het begin van 1977 de lasten van een ton hypotheek niet konden dragen, kunnen dat, door het hogere inkomen, nu wel.
Alleen wordt overal de opmerking gehoord dat iedereen veel voorzichtiger is geworden omdat de inkomensgroei in de toekomst erg mistig is.

De heer Smit denkt dat als de beweging aan de onderkant van de markt zich nog wat doorzet dat zeker ook gevolgen zal hebben voor de hogere prijsklassen.

De mensen die in de goedkopere sector wonen, maar zich wat meer kunnen veroorloven, zullen daar sneller gebruik van maken als ze hun eigen huis wat vlotter kunnen verkopen.

Rente-ontwikkeling

Een onzekere factor voor het komende jaar is nog wel de rente-ontwikkeling.
De hypotheekrente is al boven de tien procent gestegen. Dat moet toch ook wel remmend op de verkoop werken.
„Als de rente lange tijd op een hoog niveau ligt, werkt dat remmend op de verhuisinitiatieven", aldus de heer Smit.

„Een half procent meer of minder rente, daar merkt men niet zoveel van in de woonlasten, maar als het over enkele procenten gaat dan gaat dat wel meewegen. Ik hoop evenwel en misschien mogen we dat toch wel een beetje verwachten dat die extreem hoge rente volgend jaar toch wat gaat zakken. Een situatie als in het afgelopen jaar waarin de reële rente, dus wat overbleef na aftrek van de inflatie, zo'n 4,5 a 5 procent heeft bedragen, is na de oorlog nog niet voorgekomen. Die reële rente lag altijd tussen de 1,5 a 2 procent. Hoewel de inflatie, vooral door de verhoogde energieprijzen, in het komende jaar wel weer zal stijgen, men denkt naar zo'n 6,5 procent, mag toch worden verwacht dat ook de hypotheekrente volgend jaar wat zal dalen.
Historisch gezien behoort bij een inflatie van 6,5 procent geen hogere rente dan 8 procent.

Rente-aftrek

Opvallend is, dat de makelaarsvoorzitter een eventuele beperking van de rente-aftrek voor bedragen van boven de vier ton niet alleen negatief bekijkt. „Natuurlijk is het wel zo, dat de animo om duurdere huizen te kopen afneemt als de fiscus maar een bepaald gedeelte van de hypotheeklasten aftrekbaar maakt. Er zit echter ook een andere kant aan dit verhaal. De mindere belangstelling voor dure huizen zou er toe kunnen leiden, dat die woningen goedkoper worden.

Dat zou weer tot gevolg kunnen hebben dat de financiële bereikbaarheid voor een aantal belangstellenden groter wordt, wat het functioneren van de gehele markt ten goede komt. Ik wil er echter wel bij aantekenen dat het natuurlijk nooit zo mag zijn, dat mensen die op basis van de aftrekbaarheid verplichtingen hebben aangegaan, door een maatregel achteraf in de problemen raken. Het is wel erg belangrijk dat er op dit terrein spoedig duidelijkheid komt. De kopers moeten zekerheid hebben. De wat vage verhalen over een beperking van de aftrekbaarheid van de hypotheekrente hebben momenteel alleen maar een negatief effect. In een onzekere situatie blijft men zitten waar men zit en dat maakt het woningprobleem alleen maar groter".
_______________________________________________________________

In het afgelopen jaar trok de huizenmarkt sterk de aandacht. Na jaren van al maar stijgende prijzen trad er dit jaar voor het eerst een daling op. Daarbij was het soms vrij moeilijk om een huis te verkopen. Er doen nogal wat dramatische verhalen de ronde van mensen die een huis kochten, maar het huis dat zij al bewoonden niet kwijt kunnen, zodat zij nu de lasten van twee huizen op moeten brengen. Een onzer redacteuren voerde dezer dagen een gesprek met de voorzitter van de Nederlandse Bond van makelaars de heer G. Ch. H. Smit, die werd geassisteerd door drs. E. J. Peelen, hoofd van de Beleidsvoorbereiding, Er kwamen daarbij heel wat zaken aan de orde en de makelaarsvoorzitter deed enkele opmerkelijke uitspraken.
_______________________________________________________________

Huren of kopen?

Een huis kopen blijft op de langere termijn aantrekkelijker dan het huren. Daarvan is de voorzitter van de NBM, de heer G. Ch. H. Smit, overtuigd. „Het is nu eenmaal een voordeel, dat de woonlasten van een koophuis nominaal stabiel blijven, terwijl we er toch wel van mogen uitgaan dat de inflatie doorgaat.
Dat betekent dat op den duur de woonlasten, procentueel gezien, geringer worden. De huren daarentegen bewegen zich wel langs de inflatielijnen. Verder is het kopen van een huis toch altijd nog een van de beste methoden om zich een eigen vermogen te verwerven. Ten slotte is er dan ook nog 't beheersaspect: het baas in eigen huis zijn. Deze drie elementen blijven er voor zorgen dat de koopwoning een aantrekkelijker aspect biedt dan de huurwoning."

_______________________________________________________________

Slecht jaar voor de makelaardij

Voor de makelaardij is 1979 een erg slecht jaar geweest. Het geringe aantal verhuisbewegingen heeft het inkomen sterk onder druk gezet, bij de Nederlandse Bond van Makelaars is berekend, dat de gemiddelde makelaar dit jaar nauwelijks het modale inkomen heeft gehaald. Er zijn dan ook heel wat ontslagen gevallen op de makelaarskantoren. Men hoopt in '80 op een verhoging van de courtage, die wat meer in de pas loopt met de kostenontwikkeling. Verder acht men het noodzakelijk dat overheid en volksvertegenwoordiging tot de conclusie komen dat er dringend meer ordening moet worden geschapen in de bemiddelingsmarkt. De naam
makelaar is wel beschermd, maar het werk niet. Dat is toch ook voor het  publiek niet best, omdat men te maken kan krijgen met geheel ongekwalificeerde mensen.

Deze tekst is geautomatiseerd gemaakt en kan nog fouten bevatten. Digibron werkt voortdurend aan correctie. Klik voor het origineel door naar de pdf. Voor opmerkingen, vragen, informatie: contact.

Op Digibron -en alle daarin opgenomen content- is het databankrecht van toepassing. Gebruiksvoorwaarden. Data protection law applies to Digibron and the content of this database. Terms of use.

Printen